- <不動産>高橋 正典

トラブルを招く「私道」の危険性 Vol.1

自分の土地だからといって、自由に家を建てることができるわけではありません。

そこには、建築基準法という法律があり、家を建てる際の基準があり
ます。
その中の一つに「接道義務」といって都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として建築基準法で定められた道路幅(幅員)4m以上の道路に2m以上接してなければならないとされています。
(4m未満の場合でも一定の条件に該当する場合は認められます)

理由は、地震などの災害が起きたときの避難や、消防車や救急車が通るために必要となるからです。

そこで、この「建築基準法で定められた道路幅(幅員)4m以上の道路」に該当する道路には、大きく分けて国道・県道・都道・市道・区道といった、いわゆる公が保有している道である「公道」と、個人が所有している道である「私道」の2つの種類があります。

「私道」については、あくまで個人の所有物ですので、全ての「私道」が建築基準法で定められている道路に該当するわけではありませんが、道路の指定を受けているものも多く、不動産購入の場面では「公道」に面する土地と「私道」に面する土地の両方が紹介され検討することになります。。

「公道」については、道路に関する維持管理も区や市等の行政で行ってもらえるので問題は少ないのですが、「私道」に面する土地を購入する場合には注意が必要なのです。

次回からは、この「私道」に面する土地を購入する場合の注意点を実例をご紹介しながら解説していきます。

空き家問題に追い打ちをかける2022年問題

2020年東京オリンピック後、不動産市場が下落に向かうという予測を立てる専門家がいます。また、それよりも前にピークを迎えるという見方もあるようです。そんな中、空き家増加の観点から言うと、オリンピック後に大きな問題が起きることが水面下でささやかれています。今回は、そんな東京オリンピック後の問題を一つご紹介します。

【生産緑地をご存知でしょうか?】
1991年、主に都市部における急激な宅地化を抑制するため、緑地を残すことを目的として改正された「生産緑地法」により指定されたものが「生産緑地」です。この法律により自分の土地が、「生産緑地」に指定されると、基本的に建築物を建てるなどの、営農以外の行為は制限されます。その代わり、固定資産税が宅地の200分の1ともいわれる農地並に軽減されるほか、相続税の納税猶予を受けられるというメリットが与えられたのです。

【2022年に迎える解除期限】
実際のところ、当時の土地所有者が固定資産税が高くなることを避ける目的でとりあえず「生産緑地」の指定を受けたケースも多く、全国219の自治体に、約13,000ヘクタールを超える「生産緑地」が誕生しました。しかし・・・この法律では、指定後30年が経過すると、市町村への買い取りの申し出ができることになっています。最初の指定が1992年でしたので、その30年後が2022年になるということになります。

【解除された土地の行方】
現在の市町村の財政状況を見渡すと、現実的に買い取りは難しいと言わざるを得ません。となると、生産緑地の解除にともなう固定資産税の急激な上昇により、保有しきれない所有者が市場への売却を行う事が予想されます。当然、不動産関係者はこれを狙っており、2022年以降、これらを買取りまた新たに新築物件の過剰供給が進む可能性があるのです。これが現実になれば、深刻化している空き家問題にさらな る拍車をかけることになるでしょう。生産緑地の多い街にお住まいの方・・・要注意です。

                     
高橋 正典


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増える空き家と実家のこと

実家にまつわる問題で、避けてとおれないのが「空き家」に問題。都市部においては地方出身者が多く、地元に実家があり、子どもたちが全員独立していており、ご両親が亡くなったり、介護施設に入ったりなどがキッカケで、その家が空き家になってしまいまケースが多々あります。しかし、その「空き家」・・・放置しておくと、この先大変なことになるかもしれないのです。今回は、そんな実家と相続の問題をお話します。

【7軒に1軒が空き家】
全国に空き家が増えて社会問題化していますが、 総務省の「平成 25年住宅・土地統計調査」によると、全国の総住宅数6063万戸に対し、総世帯数は5245万世帯と、空き家は総住宅数の13.5%にもなり、820万戸になります。つまり7軒に1軒が空き家になっている計算です。しかも空き家は年々増加しています。野村総研の試算で2033年には全体の3割以上が空き家になるとも。。。

【空き家のほとんどが賃貸&放置住宅】
実際の空き家の内訳を見ると5割強は賃貸物件です。また、売りに出されている家や別荘なども空き家としてカウントされますが、それ以外に、使いもせず売りにも出ない放置されている住宅が40%程度、戸数にして320万戸ほどあるのです。←

【地方の問題だけではない空き家】
これは地方だけの話ではないのです。空き家率という割合では確かに地方都市が上位にきますが、空き家の数自体を考えると、当然その住宅数に比例し数も多く、最も多いのが東京都で、以下、大阪府、神奈川県となっているのです。この空き家の増加問題は、今後減ることはありません。今一度、ご自身の実家を考える機会にしてみてはいかがでしょうか?

                     
高橋 正典


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不動産を通じて見る相続対策

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相続問題を考えるとき、不動産に関することは避けては通れません。一般的に、相続財産に占める不動産の割合は6割とも言われ悩みの種になる場合が多いのです。今回は、そんな不動産を通じて考える相続対策の問題をお話します。

【なぜかもめる不動産相続

相続時にトラブルになるものとして、不動産が一番多く語られます。なぜでしょうか?それは、不動産は現金に比較して、明らかに換金性が低いためです。現金であればその額を単純に分配するので、公平性という観点からも、わかり易くもめることは多くありません。しかし、不動産の場合は「評価」と言われる客観的な財産価値が存在し、その評価は時と共に上下するため、公平性に意見が分かれてしまうことが多いのです。

【空き家を相続するという問題】
亡くなる方の年齢は、70歳以上が9割近くにもなり必然的に相続する子供の年齢も40代から50代となっています。持ち家率が8割にもなる我が国では、既に相続する側の子供世帯も持ち家である場合が多く、相続した家に住むというケースは極めて稀といえます。では、それら住まない家を相続した場合には、売る?か貸す?という選択を迫られます。しかし、現在の社会問題でもある空き家急増(空き家率13.5%)によって、売るにも売れない・・・貸すにも借りてがつかない・・・こんな問題も生まれてくるのです。従って、相続した家を将来どうやって活用できるか?については、早期に相続人で話し合う事が望ましいでしょう。

 【相続対策に対する誤解】
今、様々なメディアでは相続対策についての話題が持ちきりです。今年から、相続税の基礎控除額が『5000万円+法定相続人×1000万円』が4割減の『3000万円+法定相続人×600万円」となり、相続税課税対象者が全国平均で4.2%から6.0%台に、東京圏では現在7.0%から15%近くにまでなると言われていることから、何かしらの行動をしなければ!と知識習得に走っています。しかし、それらの相続対策セミナー等に来られる方のほとんどは、相続する側の方です。つまり財産を実際に所有する親世代は来られていない。ここに大きなミスマッチが存在しています。こられの事象から言えることは「相続の心配をしているのは財産をもらう側」であるということです。「親にもっと真剣に話し合いに乗って欲しい」という相談が多く寄せられますが、実際に自らの死に向き合い準備するという事は、なかなか出来るものではないのです。こうした親世代の感情を充分理解し、親とどう向き合い、寄り添っていくのか?ここから始める事が、互いに協力しながらの適切な相続対策に繋がるということをぜひ知っておいてほしいと思います。

                     
   高橋 正典 

  
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